1 月销售业绩下滑
2月11日，龙湖集团发布数据，指出其1月份的合同销售额为44.6亿元。这一数字较去年同期减少了36.38%。同时，合同销售面积也增至33.8万平方米。分析表明，1月份的销售成绩显著下降，揭示了市场环境对龙湖集团业绩的负面影响。对比去年同期，销售降幅显著，凸显了房地产市场的激烈竞争以及龙湖集团所面临的挑战。
一月份，我司股东所控龙湖集团实现合同销售额30.1亿元，较去年同期下降35.41%。合同销售面积达21.5万平方米。尽管这一降幅低于总销售额降幅，但股东权益相关的销售业务仍面临压力，销售表现未达预期。
首月经营收入有增有减
今年一月，龙湖集团经营性收入达到21.6亿元，含税收入增至23.3亿元，同比增长1.89%，显示出收入增长趋势。然而，收入构成发生了变化，运营收入为12.3亿元，含税收入13.4亿元，同比增长6.96%；相对地，服务收入为9.3亿元，含税收入9.9亿元，同比下降4.12%。运营收入的增长可能与商业投资、资产管理等业务的高效运营相关，而服务收入的下滑则需引起关注，可能与服务如物业管理等方面的表现不佳有关。
2024年，龙湖集团实现经营性收入267.1亿元，含税收入更是高达284.8亿元。这一增长7.4%的比率，较之去年同期的数据，创造了新的历史记录。特别是在商业投资与资产管理领域，不含税运营收入攀升至135.2亿元，同比增长4.5%。而在物业管理与智慧营造服务领域，不含税收入亦达到131.9亿元，增长率超过10%。这些成绩表明，2024年公司整体经营表现优异，为2025年的进一步发展奠定了良好基础。然而，1月份服务收入出现下滑，这一现象值得关注。
过去两年债务结构调整
房地产行业普遍面临债务挑战，龙湖集团近两年持续优化债务构成。集团采取了将长期负债转化为短期负债、用低息负债替换高息负债的策略。这些措施有效改善了债务期限结构并降低了财务成本，从而增强了企业的财务稳定性。减轻长期负债减轻了企业的短期偿债负担；同时，采用低利率负债有助于减少财务支出，提升企业的风险抵抗能力。
去年十二月，龙湖集团主动清偿了部分即将到期的债务，该债务为10.5亿港元的国际银团贷款。这一行动凸显了其在债务管理及财务规划方面的出色能力。该操作有效减轻了债务集中到期的压力，确保了企业资金的充足流动性。同时，这一行为向市场发出了正面信号，提升了投资者对公司的信心。
2024 年债券兑付情况
从2024年起，龙湖集团展现出稳固的债务偿还决心及其实力。公司已顺利偿还了117亿元人民币的国内债券，同时亦提前还清了72亿元人民币的CMBS债务。在众多房企遭遇资金难题的背景下，龙湖集团大规模且按时完成的债券偿还，凸显了其丰厚的资金储备及对信用的极大重视。
2022年12月，龙湖集团成功兑付了“21龙湖拓展MTN001”债券的本息，总金额约为10.3亿元。此举标志着该公司针对2024年到期债券的兑付工作顺利收官。该系列兑付活动有效维护了债券投资者的利益，同时提升了公司在金融市场的良好形象，为公司的后续融资及发展奠定了稳固的基础。
2025 年偿债高峰规划
澎湃新闻报道，2025年对龙湖集团而言，是偿还债务的关键节点，预计届时其公开债务总额将达到250亿元。在去年的中期业绩汇报中，龙湖集团公布了债务偿还的详细方案。财务总监赵轶指出，至2027年，公司所有境外债券将到期，这一变动有助于缓解其境外债务负担。
自去年下半年开始，集团一直在积极处理债务问题。针对2025年到期的债务，集团已先行回购了价值70亿元的境内债券，并计划额外筹集65亿元资金。鉴于当前市场状况，这些举措预计将增强集团应对偿债高峰的能力，减少偿债风险，并保障企业发展的稳定前景。
各类债务具体偿还计划
2025年，中债增信债券到期总额达35亿元；至2026年，这一数字将降至23亿元。届时，预计这些即将到期的债券将通过经营性物业贷款进行置换。此措施旨在优化债务结构，并利用经营性物业产生的现金流偿还债务，以降低债务成本和风险，并提升资金使用效率。
2025年1月到期的银团贷款总额约为86亿元，其中已有16亿元偿还完毕，剩余部分预计将在年底前分阶段提前偿还。与此同时，2025年12月到期的银团贷款总额约为84亿元，计划从下半年开始逐步提前偿还。在美元债券方面，龙湖集团持有四笔共计20亿美元的美元债券，这些债券的到期日均在2027年之后。截至目前，已回购6.9亿美元，尚有13.1亿美元未偿还。龙湖集团的上述偿债安排体现了其在债务管理方面的积极和稳健策略。
一月份，龙湖集团在销售业绩、财务状况和债务偿还方面面临了不同的挑战。关于其能否平稳度过2025年的债务高峰，各界的看法和讨论值得密切关注。
