2024年10月30日，万科企业股份有限公司公布了其第三季度的业绩报告，其中营收与亏损的数据引发了广泛的关注。报告显示，公司今年前九个月的总营业收入达到了2198.9亿元，但净利润却出现了179.4亿元的亏损。这一数据背后，究竟隐藏着怎样的市场竞争策略和行业动态？
万科业绩亏损因素分析
万科在这一阶段遭遇了业绩亏损。主要原因包括：一是开发业务结算规模和毛利率的下降造成了重大影响；二是计提减值进一步削弱了利润；三是部分非主营业务的投资亏损，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面价值。这些因素叠加，在市场规模缩减的背景下，使得万科面临了众多复杂状况，最终导致了业绩亏损。
据行业专家分析，近两年来市场总体规模呈现缩减趋势。在此背景下，企业为维持销售业绩，不得不采取以降低价格换取销量的策略。同时，在资产交易过程中，很多时候企业不得不以亏损的价格出售资产，这种牺牲性的自救方式可能导致企业遭受严重的经济损失。
公开债务情况
万科在公开债务处理方面，在1至9月期间采取了积极措施。公司持续减少现有债务，偿还了约700亿元的有息负债，并在年内未再发行境内外公开债券。截至9月底，公司有息负债总额达到3276.1亿元，其中，一年以上的有息负债占比较上年同期上升至64.4%。净负债率为66.2%，且在扣除预收款后，资产负债率较年初下降了0.1个百分点，达到65.4%，显示出在债务管理方面取得了一定的调整成效。
万科的债务构成及其负债率的变动，揭示了该公司为应对市场基础状况和资金流转压力所付出的努力。
聚焦主业战略执行
万科于2024年4月宣布，将主要业务领域集中为综合住区开发、物业服务及租赁公寓。这一举措是企业针对市场动态进行的战略调整。在房地产开发方面，第三季度的合同销售面积及金额均出现了显著的下降趋势。而在前九个月，这一下降幅度同样较大。
尽管在战略调整过程中，万科正积极应对变化以调整运营策略，但数据显示，不同区域的业绩表现各异。以十一长假期间为例，得益于政策利好，销售业绩显著提升。
已售资源未竣工结算情况
截至九月末，万科集团合并报表显示，1961.6万平方米的已售未竣工项目尚未完成结算，合同金额高达2929.4亿元。这些未结算资源对企业而言，构成了较大的资金缺口，亟待补充。
1-9月份，新开工和复工项目的计容面积累计达到697.5万平方米。这一数据占全年开复工计划的比例为65.1%。这一比例将直接影响到后续的竣工资源供应及其他相关情况。
交付成果展示
今年前九个月，万科交付成果显著，交付了246个项目、410个批次、共计11.3万套住房。这一成果对于稳定市场、保障购房者权益具有深远影响。同时，这也展现了企业在面临经营压力时，依然能够确保基本工程进度。
租赁住宅业务发展
1-9月，租赁住宅业务（包括非并表项目）实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7%，成为一大亮点。截至9月底，泊寓累计运营管理24.7万间长租公寓，其中已开业18.7万间，出租率高达94.9%。
万科正逐步在该业务领域探索盈利与发展路径。此举措是否预示着租赁业务将逐步转变为新的利润增长点？我们期待读者在评论区分享对这一趋势的看法。同时，恳请大家点赞并转发此篇探讨万科发展动态的文章。
