12月2日，深圳土地市场迎来一宗重大事件。在南山区，一块商住用地成功出让，其成交价格使得深圳涉宅地块的总成交额创下历史最高记录。这一现象无疑成为了当前房地产市场的一大焦点。
地块基本信息
编号T107-0107的地块坐落于南山区粤海街道。其土地面积达38566.56平方米，建筑面积为263000平方米。该地块用途涵盖住宅、商业及道路用地。特别指出，道路用地部分有特定规定，除地下通道外，其余空间产权属于政府。该地块的挂牌起始价为126.52亿元，对应的起始楼面价为48106元/平方米。
该地块的信息全面显示其具有极高的吸引力，其周边的发展状况很可能是赋予其高价值的关键因素，例如，周边是否拥有大型商业圈或产业集聚区等。
竞拍规则简述
该地块的出让遵循“价高者得”的原则来选定竞得者。未设定商品房的销售价格上限，不受“70/90”户型政策的影响。此外，若发生溢价成交，商务公寓的整体转让将不参与溢价部分的分配。在当前房地产调控的背景下，此类竞拍规则显得较为罕见，这反映出政策对优质地块开发的新尝试。
从不同视角审视，这些规定在竞拍过程中赋予了买家更为灵活的策略。他们能够自由竞争土地价格，同时受到一定程度的溢价分摊限制，这既保障了市场在特定领域的稳定性，也兼顾了买家的个人利益考量。
激烈的竞价过程
竞买者均表现出强烈的拿地愿望。在经过295轮激烈的竞价后，由深圳市润投咨询有限公司和中海企业发展集团有限公司组成的联合体成功胜出，以185.12亿元的总价成功竞得该地块。该地块的楼面价计算结果显示为每平方米70388元，溢价率高达46.32%。
溢价率之高显现出竞买者对地块未来巨大潜力的强烈信心。经过295轮激烈的竞价，每轮竞拍都伴随着策略的变动和心理层面的较量，其背后的故事或许相当丰富。
地块规划构成
该地块未来规划为多业态建筑群。其中包括住宅区，占地约17.69万平方米；商务公寓，面积约为7万平方米或4万平方米，并附设酒店，约3万平方米（可申请确认）；商业设施，约1万平方米。此外，还将配备一所幼儿园，设9个班级，占地3000平方米，以及约2900平方米的其他公共服务设施。
该规划揭示了该地块未来将打造成为一个多功能社区，集居住、商业、教育、养老等多种功能于一体。此举无疑将为周边区域的发展带来积极且广泛的促进作用。
移交相关规定
该地块中幼儿园的所有权属于政府，且在取得商品房预售许可之前，需将土地分割并免费转交给政府。同时，该区域内的连廊所有权亦归政府所有，竞得者需在建设完成后无偿将其移交给政府。此外，竞得者还需在完成与该连廊相连的其他地块的建设后，再将连廊无偿移交给政府。
这些规定旨在维护公众权益，尤其是针对幼儿园的移交，对优化该区域教育资源分布具有重要意义。
市场现状反映
截至12月2日，深圳今年已成交的5宗住宅用地均被大型央企和国企夺得。与此同时，民营房地产企业对土地收购持更为谨慎的态度。这一情况揭示了当前房地产市场资金流动的趋势，即央国企在土地市场上处于主导地位。此外，民营房企可能因资金压力及市场预期等因素而显得更为保守。
市场调整是否源于自然？民营房地产企业未来在土地市场上将如何寻求发展方向？期待各方评论、点赞及传播。
