今年春节期间，广东省超过15个城市陆续推出闲置土地回收的专项债券计划。此举表明，土地储备专项债券或许即将重新启动。对于专项债券回收闲置土地的动因及其可能带来的后果，进行深入分析显得尤为重要。
专项债历史沿革
2017年至2019年间，实施了土地储备专项债券的发行，旨在为新增土地储备的前期开发项目筹集所需资金。然而，2019年，该债券发行活动突然被叫停。依据当时的政策规定，专项债券的资金不得用于土地储备以及与房地产相关的领域。目前，有迹象显示，重启发行的可能性正在逐步上升。
银河证券分析称，去年政府陆续发布了多项关于房地产及土地市场的调控措施。这些措施相互协调，成效显著。特别是土地收储政策，它有效降低了土地供应量，对稳定房价起到了积极作用。此外，这些政策或许为专项债的重新启用奠定了基础。
最新政策指引
2024年11月，自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金回收已购闲置土地的文件》，该文件亦被称作“自然资源部242号文”。文件强调，应优先回收企业未继续开发或不愿开发的土地，以及虽已分配但尚未动工的住宅和商业服务用地。
该专项债券所关联的储备土地项目，主要聚焦于一级土地的常规开发。特别需要强调的是，本次项目与以往项目存在差异，它包括了收回和收购现有闲置土地的步骤。这一行动体现了政策在创新与探索方面的最新进展。
评估定价细则
自然资源部颁布的第242号文件明确指出，土地储备机构必须委托已经备案的土地评估机构。评估范围涵盖拟收回或收购的土地。评估过程中，机构需进行市场价值评估。同时，在确定土地收购的基础价格时，机构需保证评估出的价格低于企业的土地成本。
2月8日，茂名市公布了今年首批土地储备项目的申报文件。文件内详述了地方政府专项债券项目的土地回购成本。这些成本依据相关政策进行了严格规定。此举同时为其他地区提供了有益的借鉴。
潜在市场影响
银河证券最新发布的报告指出，民营企业正投身于土地收储项目。预计，未来经济较发达的省份可能会发行专项债券，旨在购买闲置土地或现有住宅，从而向对经济至关重要的房地产企业提供资金支持。此举预计将有效缓解房地产行业的风险，并提升市场信心。
存在一些问题，并非所有地区都要求提供保障性住房。以三四线城市为例，这些城市的住宅价格较为经济，供应量也较为丰富。然而，若大规模购买住宅，可能会造成资源上的浪费。
资金规模与推进情况
鉴于收购方为地方政府，并考虑到地方财政的现状，预计收购过程将分阶段在接下来的两至三年内逐步展开。每年所需资金预计将在5000亿至7000亿人民币之间。
方正证券指出，该专项债券回收闲置土地的方案具有较高的可行性。在全国层面，该方案的实施速度有望得到提升。多地的实际操作已证实了这一积极的发展态势。
未来发展展望
未来，城市中的村落改造工程将正式启动。城投公司将利用从闲置土地的销售中取得的资金，作为项目资金的主要来源。开源证券指出，这一措施有助于城市扩张后减轻地方政府在资金募集上的压力，并且能够有效缩短库存积压较重的城市去库存的时间。
若所有后续租赁住房保障项目均使用收储资金，按每套住房平均70平方米计算，预计到2026年底，可减少约2亿平方米的库存。依据历史土地储备专项债发行的平均比例，以10万亿元的地方化债资金为基准，可吸纳约8.53亿平方米的未开发土地，该面积占未开发土地总面积的77.6%。市场普遍预计，商品房收储专项债等政策将持续实施并执行。此次专项债用于回收闲置土地，可能对当地房地产市场长期发展产生哪些具体影响？欢迎在评论区发表您的看法，并请点赞及转发本文！
